A Quinta Câmara do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE), por unanimidade, não acolheu os embargos de declaração opostos por uma construtora no processo nº 0001956-80.2019.8.17.3350, mantendo a anulação de cláusula que garantia desconto de 70% no valor da taxa ordinária de condomínio paga pela empresa no caso de apartamentos ainda não comercializados. Em consequência da anulação dessa cláusula, também houve a manutenção da condenação da construtora para pagar o débito da taxa de condomínio em sua integralidade (100%) e não apenas de 30%, referente a uma unidade não comercializada no período de setembro de 2017 a abril de 2019, em um prédio localizado na cidade de São Lourenço da Mata.

No julgamento dos embargos de declaração, realizado no último dia 15 de fevereiro, a Quinta Câmara concluiu que não houve omissões e contradições na decisão já tomada pelo órgão colegiado, durante o julgamento da apelação em 28 de abril de 2023. O acórdão da apelação seguiu jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do próprio TJPE, confirmando integralmente o teor da sentença proferida pela juíza de Direito Vivian Gomes Pereira, da Terceira Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata. Na decisão do Primeiro Grau, a incorporadora foi condenada ao pagamento das taxas condominiais não quitadas entre setembro de 2017 e abril de 2019 com a incidência de multa de 2% sobre o valor devido, bem como ao pagamento das taxas condominiais que se venceram durante o trâmite processual, até a entrega das chaves do imóvel devedor à compradora da unidade, caso tivesse ocorrido a comercialização do respectivo imóvel. A venda da unidade aconteceu em 2019 com entrega das chaves no dia 30 de abril.

A sessão de julgamento da apelação na Quinta Câmara do TJPE ocorreu com a composição ampliada do órgão colegiado, quando os três membros efetivos divergem sobre algo presente nos autos e mais dois magistrados são convocados para dar prosseguimento à análise do recurso. Participaram da sessão os desembargadores Silvio Neves Batista Filho, Agenor Ferreira de Lima Filho, Raimundo Nonato de Souza Braid Filho, Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima e Itabira de Brito Filho.

O voto vencedor do debate foi do desembargador Silvio Neves Batista Filho. O magistrado citou o Recurso Especial (REsp) nº 1.816.039/MG, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado na Terceira Turma do STJ em 4 de fevereiro de 2020. No julgamento desse recurso especial, o STJ estabeleceu que a contribuição condominial deve ser fixada de acordo com a fração ideal da unidade imobiliária, sendo possível o estabelecimento de critério diverso na convenção condominial, porém a mesma convenção outorgada pela construtora⁄incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial, sob pena de promover seu enriquecimento ilícito e onerar de forma desproporcional os demais condôminos, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do Código Civil de 2002.

O desembargador Silvio Neves Batista Filho também citou seis julgamentos realizados no TJPE que também seguem o mesmo entendimento do STJ, sendo um agravo de instrumento (0014880-17.2020.8.17.90000) julgado na 1ª Turma da Câmara Regional de Caruaru; e cinco apelações cíveis julgadas nas 1ª, 3ª e 6ª Câmaras Cíveis do Tribunal (0075236-23.2020.8.17.2001, 0000257-83.2021.8.17.3350, 0000063-16.2021.8.17.2370, 0015149-72.2018.8.17.2001, 0001997-47.2019.8.17.3350).

Nos processos julgados no TJPE, também se extrai que os integrantes de um condomínio contribuem para as despesas comuns em virtude da disponibilização de serviços/comodidades e da sua fruição potencial. Assim, os condôminos concorrem nas despesas não porque utilizam, de fato, a estrutura e as áreas comuns do condomínio, mas porque estas são colocadas à sua disposição. Além disso, as benfeitorias e a estrutura disponibilizadas pelo condomínio implicam em valorização imobiliária e trazem segurança às unidades, estejam estas ocupadas ou não.

“Assim, deve ser mantida a sentença no capítulo que declarou a ilegalidade da convenção condominial e estabeleceu valor menor a título de contribuição condominial para a unidade imobiliária pertencente à recorrente, enquanto não comercializada. (...) A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da construtora até a efetiva posse do imóvel com a entrega das chaves, momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU. Apelação improvida”, escreveu o desembargador Silvio Neves Batista Filho em seu voto durante o julgamento da apelação 0001956-80.2019.8.17.3350.

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Texto: Bruno Brito | Ascom TJPE